Il regime fiscale applicabile ai redditi derivanti dalle locazioni brevi di immobili a uso abitativo rappresenta una materia in continua evoluzione che richiede particolare attenzione da parte dei contribuenti.

I contratti di locazione breve devono avere una durata non superiore a 30 giorni per rientrare nel regime fiscale agevolato introdotto dall’articolo 4 del Decreto Legge numero 50 del 2017.

Gli immobili oggetto del contratto devono essere ad uso abitativo e situati in Italia, mentre i contratti devono essere stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività di impresa.

Il regime si applica ai contratti di locazione, ai contratti di sublocazione e ai contratti di concessione in godimento a titolo oneroso stipulati dal soggetto comodatario. Il contratto può essere stipulato direttamente tra il contribuente, che sia proprietario, titolare di altro diritto reale, sublocatore o comodatario, e il conduttore, oppure tramite soggetti intermediari.

La cedolare secca rappresenta l’opzione fiscale più vantaggiosa per i redditi da locazioni brevi. L’aliquota applicabile è del 21% per un immobile individuato dal contribuente nel Modello 730/2026, mentre sale al 26% per il secondo, terzo e quarto immobile destinato alla locazione breve. Questa differenziazione delle aliquote mira a incentivare un uso moderato di questo strumento, evitando che singoli contribuenti monopolizzino il mercato delle locazioni turistiche.

Il legislatore ha previsto un limite numerico importante per distinguere l’attività occasionale da quella imprenditoriale. I contribuenti non possono destinare alla locazione breve più di quattro appartamenti fino al periodo di imposta 2025, altrimenti l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale ed è necessario presentare il Modello REDDITI anziché il Modello 730. La Legge di Bilancio 2026 ha però ridotto questa soglia: dal periodo d’imposta 2026 sarà sufficiente destinare alla locazione breve più di due immobili affinché l’attività si intenda svolta in forma imprenditoriale.

Il contratto di locazione breve può includere, unitamente alla messa a disposizione dell’unità abitativa, altre attività strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo. La Circolare numero 24 del 2017 ha chiarito che rientrano in questa categoria la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, la fornitura di utenze, wi-fi e aria condizionata.

I servizi non connessi all’utilizzo dell’immobile, quali la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti, escludono invece l’applicazione del regime delle locazioni brevi.

Il Codice Identificativo Nazionale rappresenta una novità amministrativa di grande rilevanza. I titolari degli immobili destinati alle locazioni brevi sono tenuti a richiedere ed esporre il CIN, assegnato con procedura automatizzata dal Ministero per i beni e le attività culturali e per il turismo. Questi codici confluiscono nella Banca Dati Strutture Ricettive.

Il Ministero del Turismo ha previsto l’obbligatorietà di tale adempimento a decorrere dal primo gennaio 2025, rendendo così obbligatoria l’indicazione del Codice Identificativo Nazionale nei modelli dichiarativi relativi al periodo di imposta 2025.

La Legge numero 207 del 2024 ha stabilito l’obbligo di indicare il CIN nelle dichiarazioni fiscali, sia nel Modello 730 che nel Modello REDDITI, nonché nella Certificazione Unica. Questa disposizione garantisce maggiore trasparenza e controllo sul mercato delle locazioni brevi, permettendo all’amministrazione finanziaria di monitorare efficacemente il fenomeno.

I contribuenti possono scegliere tra due regimi di tassazione per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve: la tassazione ordinaria o la cedolare secca, previo esercizio dell’opzione. Il dichiarante può optare per l’applicazione della cedolare secca direttamente nel Modello 730, dato che i contratti di durata non superiore ai 30 giorni non sono soggetti all’obbligo di registrazione. Qualora vengano stipulati più contratti di locazione tra le stesse parti di durata complessiva superiore a 30 giorni, l’opzione può essere esercitata solo in sede di registrazione del contratto, che in questo caso diventa obbligatoria.

Gli intermediari che intervengono nella sottoscrizione dei contratti di locazione breve, come Airbnb e Booking, hanno obblighi specifici. Questi soggetti, che incassano o intervengono nel pagamento dei canoni o corrispettivi, sono tenuti all’applicazione, in qualità di sostituti d’imposta, di una ritenuta a titolo di acconto del 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi incassati, all’atto del pagamento al beneficiario.

L’eventuale importo residuo, derivante dall’applicazione dell’aliquota del 26% sugli immobili successivi al primo, al netto delle ritenute subite al 21%, dovrà essere liquidato nel Modello 730/2026.

La compilazione della dichiarazione dei redditi richiede particolare attenzione alla tipologia di reddito prodotto. I contratti di locazione breve generano redditi fondiari se stipulati dal proprietario o titolare di altro diritto reale di godimento, e in questo caso vanno indicati nel quadro B del Modello 730/2026 in base al principio di competenza. Producono invece redditi diversi se stipulati da sublocatore o comodatario, e vanno indicati nel quadro D del Modello 730/2026 in base al principio di cassa.

Per chiarimenti e assistenza operative il nostro team di professionisti è a vostra disposizione.

Tabella riepilogativa

Requisiti e limiti

Aliquote cedolare secca

Quadro di compilazione nel 730/2026

Servizi ammessi e servizi esclusi

Note operative