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Locazioni Brevi 2025: CIN obbligatorio e nuove soglie, cosa cambia nel Modello 730/2026

Il regime fiscale applicabile ai redditi derivanti dalle locazioni brevi di immobili a uso abitativo rappresenta una materia in continua evoluzione che richiede particolare attenzione da parte dei contribuenti.

I contratti di locazione breve devono avere una durata non superiore a 30 giorni per rientrare nel regime fiscale agevolato introdotto dall’articolo 4 del Decreto Legge numero 50 del 2017.

Gli immobili oggetto del contratto devono essere ad uso abitativo e situati in Italia, mentre i contratti devono essere stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività di impresa.

Il regime si applica ai contratti di locazione, ai contratti di sublocazione e ai contratti di concessione in godimento a titolo oneroso stipulati dal soggetto comodatario. Il contratto può essere stipulato direttamente tra il contribuente, che sia proprietario, titolare di altro diritto reale, sublocatore o comodatario, e il conduttore, oppure tramite soggetti intermediari.

La cedolare secca rappresenta l’opzione fiscale più vantaggiosa per i redditi da locazioni brevi. L’aliquota applicabile è del 21% per un immobile individuato dal contribuente nel Modello 730/2026, mentre sale al 26% per il secondo, terzo e quarto immobile destinato alla locazione breve. Questa differenziazione delle aliquote mira a incentivare un uso moderato di questo strumento, evitando che singoli contribuenti monopolizzino il mercato delle locazioni turistiche.

Il legislatore ha previsto un limite numerico importante per distinguere l’attività occasionale da quella imprenditoriale. I contribuenti non possono destinare alla locazione breve più di quattro appartamenti fino al periodo di imposta 2025, altrimenti l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale ed è necessario presentare il Modello REDDITI anziché il Modello 730. La Legge di Bilancio 2026 ha però ridotto questa soglia: dal periodo d’imposta 2026 sarà sufficiente destinare alla locazione breve più di due immobili affinché l’attività si intenda svolta in forma imprenditoriale.

Il contratto di locazione breve può includere, unitamente alla messa a disposizione dell’unità abitativa, altre attività strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo. La Circolare numero 24 del 2017 ha chiarito che rientrano in questa categoria la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, la fornitura di utenze, wi-fi e aria condizionata.

I servizi non connessi all’utilizzo dell’immobile, quali la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti, escludono invece l’applicazione del regime delle locazioni brevi.

Il Codice Identificativo Nazionale rappresenta una novità amministrativa di grande rilevanza. I titolari degli immobili destinati alle locazioni brevi sono tenuti a richiedere ed esporre il CIN, assegnato con procedura automatizzata dal Ministero per i beni e le attività culturali e per il turismo. Questi codici confluiscono nella Banca Dati Strutture Ricettive.

Il Ministero del Turismo ha previsto l’obbligatorietà di tale adempimento a decorrere dal primo gennaio 2025, rendendo così obbligatoria l’indicazione del Codice Identificativo Nazionale nei modelli dichiarativi relativi al periodo di imposta 2025.

La Legge numero 207 del 2024 ha stabilito l’obbligo di indicare il CIN nelle dichiarazioni fiscali, sia nel Modello 730 che nel Modello REDDITI, nonché nella Certificazione Unica. Questa disposizione garantisce maggiore trasparenza e controllo sul mercato delle locazioni brevi, permettendo all’amministrazione finanziaria di monitorare efficacemente il fenomeno.

I contribuenti possono scegliere tra due regimi di tassazione per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve: la tassazione ordinaria o la cedolare secca, previo esercizio dell’opzione. Il dichiarante può optare per l’applicazione della cedolare secca direttamente nel Modello 730, dato che i contratti di durata non superiore ai 30 giorni non sono soggetti all’obbligo di registrazione. Qualora vengano stipulati più contratti di locazione tra le stesse parti di durata complessiva superiore a 30 giorni, l’opzione può essere esercitata solo in sede di registrazione del contratto, che in questo caso diventa obbligatoria.

Gli intermediari che intervengono nella sottoscrizione dei contratti di locazione breve, come Airbnb e Booking, hanno obblighi specifici. Questi soggetti, che incassano o intervengono nel pagamento dei canoni o corrispettivi, sono tenuti all’applicazione, in qualità di sostituti d’imposta, di una ritenuta a titolo di acconto del 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi incassati, all’atto del pagamento al beneficiario.

L’eventuale importo residuo, derivante dall’applicazione dell’aliquota del 26% sugli immobili successivi al primo, al netto delle ritenute subite al 21%, dovrà essere liquidato nel Modello 730/2026.

La compilazione della dichiarazione dei redditi richiede particolare attenzione alla tipologia di reddito prodotto. I contratti di locazione breve generano redditi fondiari se stipulati dal proprietario o titolare di altro diritto reale di godimento, e in questo caso vanno indicati nel quadro B del Modello 730/2026 in base al principio di competenza. Producono invece redditi diversi se stipulati da sublocatore o comodatario, e vanno indicati nel quadro D del Modello 730/2026 in base al principio di cassa.

Per chiarimenti e assistenza operative il nostro team di professionisti è a vostra disposizione.

Tabella riepilogativa

Requisiti e limiti

Elemento	Regola
Durata massima	30 giorni per singolo contratto
Immobile	Uso abitativo in Italia
Soggetti ammessi	Persone fisiche fuori attività d’impresa
Limite immobili fino al 2025	Max 4 — oltre si presume attività imprenditoriale
Limite immobili dal 2026	Max 2 — oltre si presume attività imprenditoriale
Codice CIN	Obbligatorio dal 1° gennaio 2025 — va indicato in dichiarazione

Aliquote cedolare secca

Immobile	Aliquota
1° immobile (a scelta del contribuente)	21%
2°, 3°, 4° immobile	26%
Ritenuta operata dagli intermediari (Airbnb, Booking…)	21% a titolo di acconto

Quadro di compilazione nel 730/2026

Soggetto	Quadro	Principio contabile
Proprietario / titolare diritto reale	Quadro B	Competenza
Sublocatore / comodatario	Quadro D	Cassa
Ritenute da intermediari	Quadro F – Rigo F8	Da CU 2026, punto 20

Servizi ammessi e servizi esclusi

Categoria	Esempi
Ammessi	Biancheria, pulizia, utenze, wi-fi, aria condizionata
Esclusi	Colazione, pasti, auto a noleggio, guide turistiche — escludono il regime

Note operative

Situazione	Cosa fare
Contratti tra stesse parti > 30 gg complessivi	Registrazione obbligatoria; opzione cedolare secca solo in sede di registrazione
Pertinenza locata con l’abitazione	Intero canone imputato all’abitazione; pertinenza indicata senza canone
Anno riportato in CU 2026 casella 4 = 2026	Ritenute da dichiarare nel 730/2027, non nel 730/2026
Più di 4 immobili (fino al 2025) / più di 2 (dal 2026)	Obbligo di presentare il Modello REDDITI, non il 730

22 Aprile 2026/da GraziellaSP

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Le nuove normative fiscali sulle imposte di Successione e Donazione: analisi delle modifiche introdotte dal Governo

Il Governo ha recentemente annunciato importanti modifiche alle normative fiscali riguardanti le imposte di successione e donazione. Queste modifiche, contenute in un decreto legislativo attuativo della riforma fiscale, sono state presentate dal viceministro all’Economia, Maurizio Leo, durante una conferenza stampa. In questo articolo, esamineremo approfonditamente le varie novità introdotte e il loro impatto sul sistema fiscale italiano.

Tassazione dell’imposta di successione e donazione:

Il decreto legislativo include diverse disposizioni riguardanti l’imposta di successione e donazione. Una delle modifiche principali riguarda l’inclusione delle aliquote e delle franchigie relative a questa imposta nel testo unico sulle successioni e donazioni. Questo aggiornamento tiene conto della più recente giurisprudenza e stabilisce chiaramente le modalità di calcolo dell’imposta in base ai beni ereditati o donati.

Una novità significativa riguarda l’esclusione del “donatum” dalla perimetrazione del “relictum” ai fini delle aliquote e delle franchigie dell’imposta. Questo significa che i beni donati non saranno più considerati parte dell’ammontare soggetto a tassazione per l’imposta di successione e donazione. Inoltre, il decreto chiarisce il trattamento fiscale degli affilianti e degli affiliati, che sono ora considerati parenti in linea retta ai fini di questa imposta.

Imposta di successione e donazione e disciplina dei Trust:

Il decreto introduce anche nuove disposizioni riguardanti i trust e le liberalità d’uso. Innanzitutto, si stabilisce che l’imposta sulle successioni e donazioni si estende ai trasferimenti derivanti da trust. Tuttavia, le liberalità d’uso sono escluse dall’imposta. Le aliquote e le franchigie applicabili dipendono dal valore dei beni trasferiti e dal rapporto di parentela tra disponente e beneficiario.

Un aspetto importante riguarda il versamento dell’imposta, che avviene in autoliquidazione da parte del beneficiario al momento del trasferimento. È anche possibile effettuare il pagamento in via anticipata da parte del disponente o del trustee al momento del conferimento dei beni o dell’apertura della successione. È importante notare che l’imposta pagata è definitiva e non è soggetta a restituzione.

Dichiarazione di successione precompilata:

Una delle novità più interessanti è l’introduzione della dichiarazione di successione precompilata. Questo sistema prevede una semplificazione delle informazioni e della documentazione richiesta per la presentazione della dichiarazione. È obbligatorio presentare la dichiarazione in via telematica entro 12 mesi dall’apertura della successione, fatta eccezione per i residenti all’estero.

Inoltre, per la liquidazione dell’imposta, si introduce il principio di autoliquidazione analogamente a quanto già previsto per altre imposte. Dopo la presentazione della dichiarazione, verrà effettuato un controllo di regolarità ed eventualmente sarà notificato al contribuente un avviso di liquidazione nel termine di due anni, nel caso in cui emerga una maggiore imposta principale.

Imposta di registro:

Il decreto interviene anche per razionalizzare le procedure relative all’imposta di registro. Ad esempio, per gli atti di trasferimento di azienda, si prevede l’applicazione di aliquote diverse a seconda del tipo di beni trasferiti. Nelle divisioni ereditarie, si tiene conto anche del valore dei beni donati in vita dal defunto, ma tali beni non sono soggetti all’imposta di registro in sede di divisione.

Per quanto riguarda la liquidazione dell’imposta di registro, è prevista l’autoliquidazione per tutti gli atti prodotti per la registrazione. Anche per questa imposta è previsto un successivo controllo formale e, in caso di maggiore imposta principale, sarà notificato al contribuente un avviso di liquidazione, con sanzioni ridotte se il contribuente paga le somme dovute entro il termine per il ricorso.

Imposta di bollo:

Il decreto introduce una modalità semplificata di pagamento dell’imposta di bollo, con il versamento mediante modello F24 entro il termine previsto per la registrazione dell’atto. Resta ferma la possibilità di assolvere l’imposta di bollo mediante contrassegno telematico per i documenti analogici presentati per la registrazione. Si prevede inoltre l’accorpamento dell’imposta di bollo con i diritti riscossi dagli uffici consolari e l’esenzione dall’imposta per gli atti ricevuti dagli uffici diplomatici e consolari.

In conclusione, il decreto legislativo introduce una serie di modifiche significative alle imposte di successione e donazione, all’imposta di registro e all’imposta di bollo. Queste modifiche mirano a semplificare le procedure fiscali, razionalizzare il sistema e garantire una maggiore trasparenza e conformità alle normative vigenti; nonostante ciò, è fondamentale comprendere appieno le implicazioni di ogni singola situazione fiscale. Per una consulenza personalizzata e per chiarire eventuali dubbi, lo Studio Pallino Commercialisti è a vostra completa disposizione.

11 Aprile 2024/da GraziellaSP

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Contratti di Locazione ‘A Scaletta’: La Complessità delle Operazioni Permutative tra Conduttore e Locatore

Nel contesto delle locazioni immobiliari, talvolta si fa ricorso a contratti che prevedono canoni chiamati “a scaletta” o comunque di importo variabile. Questo approccio è adottato per tener conto di elementi come, ad esempio, i lavori eseguiti dal conduttore per rendere l’immobile adatto all’attività commerciale prevista. Lo scopo è rimborsare, almeno in parte, al conduttore le spese sostenute per questi lavori di ristrutturazione e/o adeguamento dell’immobile.

Secondo questi contratti, da un lato, il conduttore si impegna a effettuare i lavori di ristrutturazione/adeguamento a sue spese e, dall’altro, ottiene dal locatore il diritto di utilizzare l’immobile per la sua attività economica pagando un canone “ridotto” per un determinato periodo di tempo.

Dal punto di vista dell’IVA e delle imposte indirette, queste prestazioni “incrociate”, che hanno un effetto “compensativo”, sono considerate operazioni permutative ai sensi dell’articolo 11, D.P.R. 633/1972. Questo articolo stabilisce che le cessioni di beni e le prestazioni di servizi effettuate in corrispettivo di altre cessioni di beni o prestazioni di servizi, o per estinguere obbligazioni precedenti, sono soggette all’imposta separatamente da quelle per le quali sono effettuate.

L’Agenzia delle Entrate ha confermato questa interpretazione nella risposta ad un interpello (n. 424/2022). In sostanza, se il conduttore sostiene spese per i lavori di ristrutturazione/adeguamento, la riduzione del canone per i primi tre anni rappresenta il corrispettivo per questi lavori. Il conduttore deve emettere una fattura per questa prestazione nei confronti del locatore, quantificando il vantaggio rappresentato dalla riduzione dei canoni di locazione.

Per quanto riguarda il trattamento fiscale, il momento impositivo per entrambe le prestazioni coincide con l’esecuzione della seconda prestazione, ovvero l’ultimazione dei lavori di ristrutturazione. Il conduttore deve emettere la fattura al locatore al momento del ricevimento della fattura per il canone di locazione originariamente pattuito.

Nel caso specifico di questi contratti, è importante considerare attentamente la natura delle spese sostenute dal conduttore. Se queste spese incrementano il valore dell’immobile, dovrebbero essere capitalizzate al valore del bene immobile, contribuendo alla formazione del reddito nei limiti delle quote di ammortamento deducibili, come previsto dall’articolo 102 del TUIR e dai coefficienti del D.M. 31/12/1988.

In sintesi, questi contratti comportano una complessa interazione tra le parti e richiedono una valutazione attenta sia per quanto riguarda l’IVA che le imposte sui redditi.

Per maggiori informazioni su questo argomento o per una consulenza personalizzata lo Studio Pallino Commercialisti è a vostra disposizione.

15 Novembre 2023/da GraziellaSP

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Comunicazione Codice Accisa: novità e scadenza per i venditori di gas naturale

Novità e scadenza per i venditori di gas naturale

Con la recente Determina n. 539209 del 5 settembre, le Dogane hanno introdotto importanti modifiche alle regole riguardanti la comunicazione dei dati relativi al gas naturale trasportato da parte dei distributori. In particolare, la determina ha un impatto significativo sui venditori di gas naturale che forniscono questo prodotto ai consumatori finali, come gli automobilisti.

Secondo le nuove disposizioni, in vigore dal 1° gennaio 2024, i venditori di gas naturale devono comunicare ai distributori il proprio codice accisa in corso di validità, associato all’autorizzazione fiscale alla vendita. Questo cambiamento ha l’obiettivo di identificare il ruolo svolto dagli utenti della distribuzione nella catena del valore del gas naturale destinato agli automobilisti.

È importante notare che, sebbene le nuove regole entrino in vigore nel 2024, i venditori che sono anche utenti della distribuzione devono comunicare il loro codice accisa entro il 31 ottobre 2023, in fase di prima applicazione.

Le comunicazioni relative agli anni 2021, 2022 e 2023 saranno soggette a eventuali rettifiche conformemente alla versione originaria della determinazione dati GN pubblicata sul sito internet dell’Agenzia delle dogane e dei monopoli.

Per ulteriori dettagli e assistenza lo Studio Pallino rimane a disposizione.

2 Ottobre 2023/da GraziellaSP

Contratti di Locazione ‘A Scaletta’: La Complessità delle Operazioni Permutative tra Conduttore e Locatore

Novità e scadenza per i venditori di gas naturale

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