Contratti di Locazione ‘A Scaletta’: La Complessità delle Operazioni Permutative tra Conduttore e Locatore

Nel contesto delle locazioni immobiliari, talvolta si fa ricorso a contratti che prevedono canoni chiamati “a scaletta” o comunque di importo variabile. Questo approccio è adottato per tener conto di elementi come, ad esempio, i lavori eseguiti dal conduttore per rendere l’immobile adatto all’attività commerciale prevista. Lo scopo è rimborsare, almeno in parte, al conduttore le spese sostenute per questi lavori di ristrutturazione e/o adeguamento dell’immobile.

Secondo questi contratti, da un lato, il conduttore si impegna a effettuare i lavori di ristrutturazione/adeguamento a sue spese e, dall’altro, ottiene dal locatore il diritto di utilizzare l’immobile per la sua attività economica pagando un canone “ridotto” per un determinato periodo di tempo.

Dal punto di vista dell’IVA e delle imposte indirette, queste prestazioni “incrociate”, che hanno un effetto “compensativo”, sono considerate operazioni permutative ai sensi dell’articolo 11, D.P.R. 633/1972. Questo articolo stabilisce che le cessioni di beni e le prestazioni di servizi effettuate in corrispettivo di altre cessioni di beni o prestazioni di servizi, o per estinguere obbligazioni precedenti, sono soggette all’imposta separatamente da quelle per le quali sono effettuate.

L’Agenzia delle Entrate ha confermato questa interpretazione nella risposta ad un interpello (n. 424/2022). In sostanza, se il conduttore sostiene spese per i lavori di ristrutturazione/adeguamento, la riduzione del canone per i primi tre anni rappresenta il corrispettivo per questi lavori. Il conduttore deve emettere una fattura per questa prestazione nei confronti del locatore, quantificando il vantaggio rappresentato dalla riduzione dei canoni di locazione.

Per quanto riguarda il trattamento fiscale, il momento impositivo per entrambe le prestazioni coincide con l’esecuzione della seconda prestazione, ovvero l’ultimazione dei lavori di ristrutturazione. Il conduttore deve emettere la fattura al locatore al momento del ricevimento della fattura per il canone di locazione originariamente pattuito.

Nel caso specifico di questi contratti, è importante considerare attentamente la natura delle spese sostenute dal conduttore. Se queste spese incrementano il valore dell’immobile, dovrebbero essere capitalizzate al valore del bene immobile, contribuendo alla formazione del reddito nei limiti delle quote di ammortamento deducibili, come previsto dall’articolo 102 del TUIR e dai coefficienti del D.M. 31/12/1988.

In sintesi, questi contratti comportano una complessa interazione tra le parti e richiedono una valutazione attenta sia per quanto riguarda l’IVA che le imposte sui redditi.

Per maggiori informazioni su questo argomento o per una consulenza personalizzata  lo Studio Pallino Commercialisti è a vostra disposizione.

Novità e scadenza per i venditori di gas naturale

Con la recente Determina n. 539209 del 5 settembre, le Dogane hanno introdotto importanti modifiche alle regole riguardanti la comunicazione dei dati relativi al gas naturale trasportato da parte dei distributori. In particolare, la determina ha un impatto significativo sui venditori di gas naturale che forniscono questo prodotto ai consumatori finali, come gli automobilisti.

Secondo le nuove disposizioni, in vigore dal 1° gennaio 2024, i venditori di gas naturale devono comunicare ai distributori il proprio codice accisa in corso di validità, associato all’autorizzazione fiscale alla vendita. Questo cambiamento ha l’obiettivo di identificare il ruolo svolto dagli utenti della distribuzione nella catena del valore del gas naturale destinato agli automobilisti.

È importante notare che, sebbene le nuove regole entrino in vigore nel 2024, i venditori che sono anche utenti della distribuzione devono comunicare il loro codice accisa entro il 31 ottobre 2023, in fase di prima applicazione.

Le comunicazioni relative agli anni 2021, 2022 e 2023 saranno soggette a eventuali rettifiche conformemente alla versione originaria della determinazione dati GN pubblicata sul sito internet dell’Agenzia delle dogane e dei monopoli.

Per ulteriori dettagli e assistenza lo Studio Pallino rimane a disposizione.

error: