La cedolare secca sugli affitti è un regime fiscale opzionale che consente di applicare ai redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo un’imposta sostitutiva in alternativa alla tassazione ordinaria IRPEF. La scelta di questo sistema comporta importanti effetti sotto il profilo fiscale, poiché sostituisce non soltanto l’imposta sul reddito delle persone fisiche, ma anche alcune imposte indirette collegate alla gestione del contratto di locazione.
L’adesione alla cedolare secca permette infatti di evitare l’applicazione delle aliquote progressive IRPEF determinate sulla base degli scaglioni di reddito, sostituendo inoltre le relative addizionali regionali e comunali IRPEF. Il regime sostitutivo produce effetti anche sulle imposte indirette, in quanto elimina il versamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo dovute normalmente per la registrazione del contratto, per le annualità successive, per le proroghe e per le eventuali risoluzioni anticipate.
L’accesso alla cedolare secca non è tuttavia generalizzato, ma è subordinato al rispetto di specifici requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla normativa.
Dal punto di vista soggettivo, il regime è riservato esclusivamente al locatore persona fisica privata che sia proprietario dell’immobile oppure titolare di un diritto reale di godimento, come nel caso dell’usufrutto.
Sono quindi esclusi dall’applicazione della cedolare secca i soggetti che operano nell’ambito di un’attività d’impresa, di arti o professioni. Il divieto riguarda non soltanto le imprese individuali, ma anche tutti i soggetti diversi dalle persone fisiche private, come le società di persone, comprese le società semplici, le società di capitali, gli enti commerciali e gli enti non commerciali.
Una particolare limitazione riguarda le persone fisiche che concedono in locazione più immobili. In base a quanto previsto dall’articolo 1, comma 595, della Legge 178/2020, l’affitto di due o più appartamenti determina una presunzione legale di esercizio di attività d’impresa, impedendo quindi l’accesso al regime della cedolare secca.
Nel caso in cui l’immobile appartenga a più soggetti in regime di comproprietà, ciascun comproprietario può comunque scegliere autonomamente se aderire alla cedolare secca. L’opzione può infatti essere esercitata in modo disgiunto rispetto agli altri contitolari dell’immobile.
Per quanto riguarda l’ambito oggettivo, la cedolare secca può essere applicata agli immobili ad uso abitativo destinati alla residenza e classificati catastalmente nelle categorie comprese tra A/1 e A/11, con esclusione della categoria A/10, relativa agli uffici e agli studi privati.
L’opzione riguarda anche le pertinenze dell’immobile abitativo, senza limiti numerici, purché siano locate insieme all’abitazione principale. Rientrano quindi nel regime anche eventuali pertinenze come cantine, garage o altre unità accessorie quando vengono concesse contestualmente alla locazione dell’immobile abitativo.
Un’eccezione alla regola generale che limita la cedolare secca agli immobili residenziali ha riguardato gli immobili commerciali. La possibilità di applicare il regime alle locazioni commerciali è stata infatti prevista esclusivamente per i contratti stipulati tra il 1° gennaio 2019 e il 31 dicembre 2019.
Questa apertura temporanea ha interessato esclusivamente gli immobili classificati nella categoria catastale C/1, cioè negozi e botteghe, con una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le relative pertinenze. La disciplina prevedeva inoltre che il beneficio non fosse applicabile quando, alla data del 15 ottobre 2018, risultava già in corso tra gli stessi soggetti e per il medesimo immobile un contratto di locazione non ancora scaduto successivamente interrotto anticipatamente.
La disciplina della cedolare secca prevede alcune limitazioni legate alla destinazione dell’immobile e alla tipologia del contratto.
Non è possibile applicare il regime sostitutivo agli immobili abitativi concessi in locazione per uso ufficio o uso promiscuo. Un esempio è rappresentato da un appartamento destinato allo svolgimento di un’attività professionale, come uno studio utilizzato da un professionista.
L’opzione non è inoltre ammessa quando l’immobile abitativo viene locato a un soggetto che agisce nell’ambito della propria attività d’impresa o professionale, anche se l’immobile viene successivamente utilizzato per esigenze abitative di dipendenti o collaboratori.
Sono escluse anche le ipotesi di sub-locazione, ad eccezione delle sub-locazioni di durata non superiore a 30 giorni, e le locazioni relative a immobili situati all’estero, poiché tali fattispecie generano redditi diversi e non redditi derivanti dalla locazione immobiliare.
Diversamente, la cedolare secca può essere utilizzata nell’ambito delle locazioni brevi, cioè quei contratti aventi ad oggetto immobili abitativi con durata inferiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. In questo ambito l’opzione può essere esercitata anche dal comodatario o dal sublocatore.
Un aspetto particolarmente rilevante riguarda la posizione del conduttore. Secondo l’interpretazione fornita dall’Agenzia delle Entrate, il divieto di applicazione della cedolare secca alle locazioni effettuate nell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni riguarda anche il soggetto che prende in locazione l’immobile.
Su questo punto si è tuttavia sviluppato un orientamento differente nella giurisprudenza. La Corte di Cassazione ha infatti espresso una posizione contraria rispetto all’interpretazione dell’amministrazione finanziaria attraverso diverse pronunce, tra cui le sentenze n. 12395 del 2024, n. 12076 del 2025 e n. 12079 del 2026.
La modalità di calcolo della cedolare secca presenta caratteristiche differenti rispetto alla tassazione ordinaria IRPEF.
Nel regime ordinario, il reddito derivante dalla locazione viene determinato considerando il 95% del canone di locazione, grazie alla riduzione forfettaria prevista dalla normativa. Nel regime della cedolare secca, invece, la base imponibile coincide con il 100% del canone pattuito.
Su tale importo vengono applicate aliquote differenti in relazione alla tipologia contrattuale. Per i contratti a canone concordato l’imposta sostitutiva è pari al 10%, mentre per i contratti a canone libero viene applicata l’aliquota del 21%.
Per quanto riguarda le locazioni brevi, l’aliquota del 21% si applica al primo immobile scelto dal contribuente, comprese le relative pertinenze. Dal secondo immobile locato dallo stesso soggetto trova invece applicazione l’aliquota del 26%.
La scelta della cedolare secca segue normalmente la durata del contratto di locazione e produce effetti per la relativa annualità contrattuale. Il locatore può comunque modificare la propria scelta nel corso del rapporto, revocando l’opzione oppure aderendo al regime sostitutivo in un momento successivo.
La revoca o l’esercizio dell’opzione devono essere comunicati attraverso il modello RLI. Poiché l’annualità contrattuale può non coincidere con l’anno solare, nella dichiarazione dei redditi può verificarsi che lo stesso immobile sia tassato con la cedolare secca per una parte dell’anno e secondo il regime ordinario IRPEF per il periodo restante.
L’adesione alla cedolare secca comporta una conseguenza importante per il locatore: la rinuncia agli aggiornamenti del canone di locazione, compreso l’adeguamento annuale sulla base dell’indice ISTAT. Tale rinuncia rimane valida per tutta la durata dell’opzione.
Per i contratti soggetti a registrazione, la scelta della cedolare secca deve essere effettuata attraverso il modello RLI al momento della registrazione iniziale oppure in occasione delle eventuali proroghe.
La registrazione del contratto deve essere effettuata entro 30 giorni dalla sottoscrizione dell’accordo o dalla decorrenza del contratto. Se l’opzione viene esercitata in un’annualità successiva alla prima, il modello RLI deve essere presentato entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità interessata.
Al termine della durata contrattuale di quattro anni, l’opzione deve essere nuovamente rinnovata mediante presentazione del modello RLI.
Il locatore che sceglie la cedolare secca deve inoltre comunicare al conduttore la propria rinuncia agli aggiornamenti del canone mediante raccomandata, entro il termine previsto per la registrazione del contratto o entro 30 giorni dalla decorrenza dell’opzione. Questo adempimento è previsto a pena di decadenza dal regime sostitutivo.
La comunicazione non è necessaria quando il contratto contiene già una specifica clausola che vieta l’aggiornamento del canone oppure nei contratti di durata non superiore a 30 giorni non soggetti all’obbligo di registrazione.
La disciplina della cedolare secca sugli affitti trova il proprio riferimento principale nell’articolo 3 del Decreto Legislativo n. 23/2011, oltre che nelle disposizioni del TUIR applicabili dal 2027 e nei chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate attraverso la Circolare n. 26/E del 1° giugno 2011 e la Circolare n. 20/E del 4 giugno 2012.
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