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La Corte di Cassazione ha recentemente stabilito che un locatore privato può optare per l’applicazione della cedolare secca anche per i contratti di locazione di immobili abitativi stipulati con imprese o lavoratori autonomi, a condizione che l’immobile mantenga la destinazione d’uso abitativo. Questa decisione rappresenta una svolta significativa rispetto all’interpretazione tradizionale dell’Agenzia delle Entrate e ha importanti implicazioni per il mercato delle locazioni immobiliari in Italia.

Il Quadro Normativo della Cedolare Secca

La cedolare secca è un regime fiscale alternativo alla tassazione ordinaria dei redditi da locazione, regolamentato dall’art. 3 del D.Lgs n. 23/2011. Tale regime consente ai locatori di tassare i canoni di locazione con un’aliquota fissa, sostituendo l’IRPEF e le relative addizionali, nonché le imposte di registro e di bollo sui contratti di locazione.

Il testo normativo specifica che la cedolare secca si applica ai canoni derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze locate congiuntamente. Tuttavia, esclude esplicitamente le locazioni effettuate “nell’esercizio di un’attività d’impresa, o di arti e professioni”.

La Posizione dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate, nella Circolare 26/E del 2011, ha interpretato questa esclusione in modo restrittivo, sostenendo che la cedolare secca non possa essere applicata se il conduttore è un’impresa o un professionista, indipendentemente dall’uso abitativo dell’immobile. Questa posizione è stata ribadita nella Risoluzione 50/E del 2019, creando un’interpretazione che limitava significativamente le possibilità di applicazione della cedolare secca.

La Giurisprudenza di Merito
L’interpretazione restrittiva dell’Agenzia delle Entrate è stata contestata in diverse sentenze. Alcune Commissioni Tributarie hanno sostenuto che la qualificazione del conduttore non fosse rilevante per l’applicazione della cedolare secca, purché l’uso dell’immobile fosse abitativo. Tra le pronunce favorevoli alla non rilevanza della qualifica del conduttore vi sono:

– CTP Reggio Emilia (4 novembre 2014, n. 470/3/14): Ha ritenuto applicabile la cedolare secca anche per la locazione a un’impresa che concede l’uso dell’immobile ai propri dipendenti.

– CTP Milano (17 aprile 2015, n. 3529/25/15): Ha stabilito che la norma richiede solo che il locatore sia una persona fisica e non prevede restrizioni relative al conduttore.

– CTR Lazio (12 aprile 2022, n. 1723/10/22): Ha chiarito che l’esclusione dell’applicazione della cedolare secca riguarda il locatore e non il conduttore.

Tuttavia, altre sentenze hanno sostenuto l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate, tra cui:

– CTR Toscana (21 aprile 2022, n. 590/6/22): Ha escluso la cedolare secca per contratti stipulati con imprese che utilizzano l’immobile per i propri dipendenti.

– CGT II Lazio (8 marzo 2023, n. 1223/14/23): Ha confermato l’esclusione della cedolare secca per qualsiasi locazione effettuata nell’esercizio di un’attività di impresa o professionale.

Nel corso degli anni, la giurisprudenza ha offerto interpretazioni contrastanti sulla questione. Alcune sentenze, come quelle della CTP di Reggio Emilia (n. 470/3/14) e della CTR Lazio (n. 1723/10/22), hanno sostenuto che la qualifica del conduttore fosse irrilevante per l’applicazione della cedolare secca, concentrandosi esclusivamente sulla figura del locatore e sull’uso abitativo dell’immobile.

Altre decisioni, invece, come quella della CTR Toscana (n. 590/6/22) e della CGT II Lazio (n. 1223/14/23), hanno confermato l’interpretazione restrittiva dell’Agenzia delle Entrate, escludendo l’applicazione della cedolare secca in caso di conduttori che agiscono nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale.

La Sentenza della Corte di Cassazione

Con la sentenza del 7 maggio 2024, n. 12395, la Corte di Cassazione ha chiarito definitivamente la questione, stabilendo che l’esclusione dalla cedolare secca deve essere riferita unicamente al locatore e non al conduttore. I giudici hanno affermato che la norma mira a facilitare il reperimento di immobili ad uso abitativo, un’esigenza che può sorgere anche nell’ambito delle attività imprenditoriali o professionali.

La Corte ha così accolto il ricorso di un locatore privato contro l’Agenzia delle Entrate, che aveva contestato l’opzione per la cedolare secca su un contratto di locazione stipulato con una società per l’alloggio dei propri dipendenti. La sentenza ribadisce che, finché l’uso dell’immobile resta abitativo, la condizione soggettiva del conduttore è irrilevante.

Applicazione Pratica

Per i contratti di locazione in essere, la cedolare secca può essere applicata per le annualità successive, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro annuale. Per i nuovi contratti, l’opzione può essere inserita nel contratto stesso o comunicata al conduttore tramite raccomandata A/R.

Tuttavia, l’applicativo RLI dell’Agenzia delle Entrate non consente attualmente di applicare la cedolare secca in questi casi. Pertanto, è auspicabile un intervento dell’Agenzia per aggiornare il software e allineare la pratica amministrativa alla recente giurisprudenza.

Le Implicazioni della Sentenza

Questa sentenza apre nuove opportunità per i locatori privati, che ora possono applicare la cedolare secca anche nei contratti di locazione con imprese o lavoratori autonomi, a patto che l’immobile sia destinato ad uso abitativo. Tuttavia, rimane necessaria un’azione da parte dell’Agenzia delle Entrate per aggiornare il software di gestione RLI e allineare la prassi amministrativa alla nuova interpretazione giurisprudenziale.

La decisione della Corte di Cassazione rappresenta una svolta significativa nel panorama delle locazioni immobiliari, ampliando l’applicabilità della cedolare secca e potenzialmente incentivando una maggiore offerta di immobili ad uso abitativo. Questo cambiamento richiede un adeguamento delle procedure da parte dell’Agenzia delle Entrate per garantire una corretta e agevole applicazione del regime fiscale semplificato.

In un contesto normativo in continua evoluzione, è fondamentale avere al proprio fianco professionisti competenti che possano offrire assistenza qualificata e risposte chiare a quesiti complessi.

Per chiunque necessiti di chiarimenti o desideri assistenza personalizzata riguardo all’applicazione della cedolare secca per immobili locati ad imprese, così come per altre tematiche fiscali e contabili, lo Studio Pallino è a disposizione con la sua esperienza e professionalità. Il nostro team di esperti è pronto a supportarvi, offrendo consulenze su misura per soddisfare ogni esigenza specifica e garantire la massima conformità e ottimizzazione fiscale.

Il recente Decreto Legislativo di revisione di Irpef e Ires ha introdotto una nuova e interessante opportunità per le imprese: l’affrancamento, con pagamento rateale, delle riserve in sospensione d’imposta.
Era dalla L. 311/2004, art. 1 commi 473-478, che non si presentava una simile opportunità, che dovrebbe interessare indistintamente tutti i saldi di rivalutazione, riserve e fondi in sospensione d’imposta (non è richiamata alcuna disciplina specifica) esistenti nel bilancio dell’esercizio in corso al 31 dicembre 2023, che residuano al termine dell’esercizio in corso al 31 dicembre 2024.

Questa misura, che riprende e amplia quanto già previsto dalla Legge 311/2004, offre notevoli vantaggi ai contribuenti, semplificando la gestione contabile e permettendo di regolarizzare la propria posizione fiscale in modo dilazionato e conveniente!

Cosa prevede la norma
La norma riguarda le imprese che, al 31 dicembre 2023 o al 31 dicembre 2024, presentano nel proprio bilancio saldi attivi di rivalutazione non affrancati e riserve in sospensione d’imposta. L’affrancamento avviene mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva del 10% calcolata sull’importo netto delle riserve come risultante dal bilancio.

L’Agenzia delle Entrate, recependo il consolidato indirizzo della Corte di Cassazione (a partire dall’ordinanza 18 aprile 2018 n. 9509) ha convenuto che l’imposta sostitutiva sull’affrancamento della riserva debba essere calcolata sull’importo netto della stessa, come risultante dal bilancio (circ. 1° marzo 2022 n. 6, Parte I,§ 4.7).

Tale imposta può essere versata in quattro rate annuali di pari importo, a partire dalla scadenza del termine di versamento a saldo delle imposte relative all’esercizio in corso al 31 dicembre 2024.

Vantaggi per i contribuenti
Il pagamento rateizzato senza interessi consente alle imprese di dilazionare il versamento dell’imposta sostitutiva senza sostenere interessi e dovrà essere effettuato “obbligatoriamente” in quattro rate di pari importo, scadenti entro il termine previsto per il versamento a saldo delle imposte sui redditi dell’esercizio con riferimento al quale è effettuato l’affrancamento e dei tre successivi (ma presumibilmente, come in passato in una situazione analoga è stato affermato dalla circ. 13 febbraio 2006 n. 6 § 6.3, il pagamento potrà essere anticipato).

La dilazione potrebbe essere un incentivo determinante per i contribuenti ai fini della scelta dell’affrancamento, considerando che nella maggior parte dei casi l’opportunità di eliminare il regime di sospensione con il pagamento di un imposta sostitutiva del 10% si era già presentata. L’affrancamento elimina, inoltre, le riserve in sospensione d’imposta dal bilancio, semplificando la gestione contabile e la redazione della dichiarazione dei redditi.

L’aliquota agevolata del 10% può risultare conveniente rispetto all’imposizione ordinaria che sarebbe applicata in caso di distribuzione delle riserve.

Come funziona l’affrancamento
L’affrancamento si perfeziona con la presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’esercizio in corso al 31 dicembre 2024, che deve contenere i dati e gli elementi necessari per la determinazione dell’imposta sostitutiva.

Il pagamento delle rate dell’imposta sostitutiva deve avvenire entro le scadenze ordinarie previste per il versamento delle imposte sui redditi. Le disposizioni attuative relative all’affrancamento saranno definite con un decreto del Ministro dell’Economia e delle Finanze entro sessanta giorni dall’entrata in vigore della norma.

L’introduzione dell’affrancamento delle riserve in sospensione d’imposta rappresenta un’importante novità per le imprese, offrendo loro la possibilità di regolarizzare la propria posizione fiscale in modo agevolato e dilazionato nel tempo.

È importante sottolineare che la norma è ancora in fase di definizione e potrebbe subire modifiche nel corso dell’iter di approvazione.
Per una consulenza e assistenza personalizzata sulla convenienza dell’affrancamento per la propria specifica situazione, lo Studio Pallino Commercialisti mette a disposizione la propria competenza ed esperienza professionale.

Le recenti modifiche legislative in Italia hanno introdotto importanti novità nella tassazione delle successioni, donazioni e trust. Il decreto legislativo approvato dal Consiglio dei Ministri ha come obiettivi principali la semplificazione, la certezza del diritto e la razionalizzazione delle imposte indirette, escludendo l’IVA. Una delle innovazioni più significative è l’introduzione della dichiarazione di successione precompilata, che mira a semplificare gli adempimenti per eredi e professionisti, obbligando la presentazione telematica della dichiarazione. Questo cambiamento elimina la necessità di fornire alcuni dati precedentemente richiesti, come gli estratti catastali per gli immobili e il certificato dei pubblici registri per navi e aeromobili.

In termini di aliquote e franchigie, il decreto stabilisce un’imposta variabile tra il 4% e l’8%, con franchigie che vanno da 100.000 euro a 1,5 milioni di euro. Questo sistema di tassazione sembra favorire le famiglie tradizionali rispetto alle unioni civili, una scelta che ha suscitato discussioni e potrebbe richiedere ulteriori approfondimenti per comprendere appieno le implicazioni. Per quanto riguarda gli immobili, questi sono inclusi nel calcolo dell’imponibile, il che potrebbe avere un impatto significativo sulle passività fiscali in caso di successione o donazione.

Il decreto legislativo introduce anche regole specifiche per la territorialità dei trasferimenti derivanti da trust e altri vincoli di destinazione. Se il disponente del trust è residente in Italia al momento della separazione patrimoniale, l’imposta sarà dovuta su tutti i beni e diritti trasferiti ai beneficiari. Invece, se il disponente non è residente in Italia, l’imposta sarà applicata solo sui beni e diritti presenti nel territorio italiano.

Per i trust testamentari, è prevista la possibilità di versare il tributo in modo volontario e anticipato, sia al momento del conferimento dei beni sia all’apertura della successione. Questo permette una maggiore flessibilità e pianificazione fiscale per i disponenti. Inoltre, il decreto prevede la liquidazione e il versamento dell’imposta direttamente dal contribuente, senza attendere l’azione dell’Agenzia delle Entrate.

Le aliquote dell’imposta di successione ora variano in base al grado di parentela: per i parenti in linea diretta, come figli e coniugi, l’aliquota è del 4%, mentre per i fratelli e le sorelle è del 6%. Per gli altri parenti fino al quarto grado, l’aliquota applicata è dell’8%, e per i soggetti estranei alla parentela, l’aliquota è del 10%. Le franchigie sono state adeguate a 1 milione di euro per i discendenti diretti e i coniugi, 200.000 euro per fratelli e sorelle, e 100.000 euro per gli altri parenti fino al quarto grado. Per i soggetti non imparentati, non sono previste franchigie.

Per quanto riguarda l’imposta catastale e ipotecaria, queste sono state fissate al 2% per l’imposta ipotecaria e all’1% per l’imposta catastale, indipendentemente dal grado di parentela. Tuttavia, per la “prima casa” non locata e non adibita ad attività commerciali, le imposte sono ridotte a un importo fisso di 200 euro ciascuna.

Queste novità rappresentano un cambiamento significativo nel panorama fiscale italiano, con l’obiettivo di semplificare e razionalizzare il sistema tributario.
È importante sottolineare che, nonostante la presentazione delle informazioni relative alle nuove aliquote e franchigie dell’imposta di successione e delle tasse accessorie, queste rappresentano solo una sintesi delle normative attuali.

Lo Studio Pallino Commercialisti  è a disposizione per una comprensione approfondita e personalizzata delle dinamiche in materia di tassazione sulle successioni e per fornirvi una consulenza dettagliata, tenendo conto delle specificità del caso individuale e delle ultime disposizioni legislative. Questo passaggio è fondamentale per assicurarsi di adempiere  tutti gli obblighi legali, evitando possibili sanzioni o complicazioni future!

La recente riforma fiscale italiana ha introdotto il concordato preventivo biennale (CPB), un’importante misura volta a semplificare gli adempimenti fiscali per le piccole e medie imprese e i lavoratori autonomi.

Il CPB consente ai contribuenti di stabilire in anticipo, per un periodo di due anni, le basi imponibili relative alle imposte sui redditi e all’IRAP, sulla base di una proposta formulata dall’Agenzia delle Entrate. Questa proposta si basa sull’analisi dei dati storici del contribuente e proiezioni economiche al fine di ridurre gli oneri dichiarativi e promuovere la compliance fiscale.

I criteri di accesso al CPB includono la regolare presentazione delle dichiarazioni dei redditi, l’assenza di debiti fiscali significativi e di condanne per reati fiscali, societari o di riciclaggio. Inoltre, viene valutata l’affidabilità fiscale del contribuente, che può influenzare la formulazione della proposta concordataria.

L’aggiornamento al 24 aprile 2024 ha confermato che il CPB sarà applicabile per i periodi d’imposta 2024 e 2025, e i contribuenti hanno tempo fino al 15 ottobre per aderire alla proposta dell’Agenzia delle Entrate. Questa iniziativa fa parte di un più ampio sforzo di riforma fiscale che mira a modernizzare il sistema tributario italiano, rendendolo più equo, trasparente e favorevole alla crescita economica.

Il concordato preventivo biennale, disciplinato dal D.Lgs. 12.2.2024, n. 13, consente alle imprese e ai professionisti di minori dimensioni di concordare preventivamente il reddito d’impresa o di lavoro autonomo (nonché il VAP IRAP) da dichiarare nel periodo oggetto di concordato; su questo reddito sono liquidate le imposte, a prescindere dal reddito effettivamente conseguito.

Secondo le disposizioni del decreto, l’Agenzia delle Entrate elabora una proposta di reddito caratteristico che il contribuente può accettare o meno. Tale proposta è elaborata a partire dai dati inseriti nell’apposita procedura informatica messa a disposizione dall’Agenzia delle Entrate entro il 15 giugno 2024.

Possono accedere al CPB i titolari di reddito d’impresa e di lavoro autonomo:

-i soggetti che applicano gli ISA, (ex art. 9-bis del DL 24.4.2017 n. 50, conv. L. 21.6.2017 n. 96);

-i contribuenti in regime forfetario di cui alla L. 190/2014;

La disciplina è differenziata per i soggetti ISA e per i forfetari, tenendo conto delle diverse caratteristiche delle due tipologie di soggetti.

Il concordato non ha effetti ai fini dell’IVA, i cui adempimenti formali e di versamento dell’imposta restano quelli ordinariamente previsti. Tuttavia, il reddito concordato ha effetto ai fini previdenziali, con la possibilità di versare i contributi sul reddito effettivo.

La proposta del fisco è basata su una metodologia di calcolo che tiene conto delle informazioni presenti nelle banche dati fiscali e dei dati relativi al 2023. La proposta di reddito concordato è generata direttamente dal software di calcolo ISA per i soggetti ISA e dal software integrato nel modulo REDDITI per i forfetari, secondo le specifiche diramate dall’Agenzia delle Entrate.

L’accettazione della proposta da parte del contribuente avviene entro il 15 ottobre 2024, barrando un’apposita casella nel modulo ISA per i soggetti ISA e nel modulo REDDITI PF per i forfetari.

Per meglio comprendere le dinamiche del concordato preventivo biennale e  per assistenza personalizzata  lo Studio Pallino rimane a disposizione.

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