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La Corte di Cassazione ha recentemente stabilito che un locatore privato può optare per l’applicazione della cedolare secca anche per i contratti di locazione di immobili abitativi stipulati con imprese o lavoratori autonomi, a condizione che l’immobile mantenga la destinazione d’uso abitativo. Questa decisione rappresenta una svolta significativa rispetto all’interpretazione tradizionale dell’Agenzia delle Entrate e ha importanti implicazioni per il mercato delle locazioni immobiliari in Italia.

Il Quadro Normativo della Cedolare Secca

La cedolare secca è un regime fiscale alternativo alla tassazione ordinaria dei redditi da locazione, regolamentato dall’art. 3 del D.Lgs n. 23/2011. Tale regime consente ai locatori di tassare i canoni di locazione con un’aliquota fissa, sostituendo l’IRPEF e le relative addizionali, nonché le imposte di registro e di bollo sui contratti di locazione.

Il testo normativo specifica che la cedolare secca si applica ai canoni derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze locate congiuntamente. Tuttavia, esclude esplicitamente le locazioni effettuate “nell’esercizio di un’attività d’impresa, o di arti e professioni”.

La Posizione dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate, nella Circolare 26/E del 2011, ha interpretato questa esclusione in modo restrittivo, sostenendo che la cedolare secca non possa essere applicata se il conduttore è un’impresa o un professionista, indipendentemente dall’uso abitativo dell’immobile. Questa posizione è stata ribadita nella Risoluzione 50/E del 2019, creando un’interpretazione che limitava significativamente le possibilità di applicazione della cedolare secca.

La Giurisprudenza di Merito
L’interpretazione restrittiva dell’Agenzia delle Entrate è stata contestata in diverse sentenze. Alcune Commissioni Tributarie hanno sostenuto che la qualificazione del conduttore non fosse rilevante per l’applicazione della cedolare secca, purché l’uso dell’immobile fosse abitativo. Tra le pronunce favorevoli alla non rilevanza della qualifica del conduttore vi sono:

– CTP Reggio Emilia (4 novembre 2014, n. 470/3/14): Ha ritenuto applicabile la cedolare secca anche per la locazione a un’impresa che concede l’uso dell’immobile ai propri dipendenti.

– CTP Milano (17 aprile 2015, n. 3529/25/15): Ha stabilito che la norma richiede solo che il locatore sia una persona fisica e non prevede restrizioni relative al conduttore.

– CTR Lazio (12 aprile 2022, n. 1723/10/22): Ha chiarito che l’esclusione dell’applicazione della cedolare secca riguarda il locatore e non il conduttore.

Tuttavia, altre sentenze hanno sostenuto l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate, tra cui:

– CTR Toscana (21 aprile 2022, n. 590/6/22): Ha escluso la cedolare secca per contratti stipulati con imprese che utilizzano l’immobile per i propri dipendenti.

– CGT II Lazio (8 marzo 2023, n. 1223/14/23): Ha confermato l’esclusione della cedolare secca per qualsiasi locazione effettuata nell’esercizio di un’attività di impresa o professionale.

Nel corso degli anni, la giurisprudenza ha offerto interpretazioni contrastanti sulla questione. Alcune sentenze, come quelle della CTP di Reggio Emilia (n. 470/3/14) e della CTR Lazio (n. 1723/10/22), hanno sostenuto che la qualifica del conduttore fosse irrilevante per l’applicazione della cedolare secca, concentrandosi esclusivamente sulla figura del locatore e sull’uso abitativo dell’immobile.

Altre decisioni, invece, come quella della CTR Toscana (n. 590/6/22) e della CGT II Lazio (n. 1223/14/23), hanno confermato l’interpretazione restrittiva dell’Agenzia delle Entrate, escludendo l’applicazione della cedolare secca in caso di conduttori che agiscono nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale.

La Sentenza della Corte di Cassazione

Con la sentenza del 7 maggio 2024, n. 12395, la Corte di Cassazione ha chiarito definitivamente la questione, stabilendo che l’esclusione dalla cedolare secca deve essere riferita unicamente al locatore e non al conduttore. I giudici hanno affermato che la norma mira a facilitare il reperimento di immobili ad uso abitativo, un’esigenza che può sorgere anche nell’ambito delle attività imprenditoriali o professionali.

La Corte ha così accolto il ricorso di un locatore privato contro l’Agenzia delle Entrate, che aveva contestato l’opzione per la cedolare secca su un contratto di locazione stipulato con una società per l’alloggio dei propri dipendenti. La sentenza ribadisce che, finché l’uso dell’immobile resta abitativo, la condizione soggettiva del conduttore è irrilevante.

Applicazione Pratica

Per i contratti di locazione in essere, la cedolare secca può essere applicata per le annualità successive, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro annuale. Per i nuovi contratti, l’opzione può essere inserita nel contratto stesso o comunicata al conduttore tramite raccomandata A/R.

Tuttavia, l’applicativo RLI dell’Agenzia delle Entrate non consente attualmente di applicare la cedolare secca in questi casi. Pertanto, è auspicabile un intervento dell’Agenzia per aggiornare il software e allineare la pratica amministrativa alla recente giurisprudenza.

Le Implicazioni della Sentenza

Questa sentenza apre nuove opportunità per i locatori privati, che ora possono applicare la cedolare secca anche nei contratti di locazione con imprese o lavoratori autonomi, a patto che l’immobile sia destinato ad uso abitativo. Tuttavia, rimane necessaria un’azione da parte dell’Agenzia delle Entrate per aggiornare il software di gestione RLI e allineare la prassi amministrativa alla nuova interpretazione giurisprudenziale.

La decisione della Corte di Cassazione rappresenta una svolta significativa nel panorama delle locazioni immobiliari, ampliando l’applicabilità della cedolare secca e potenzialmente incentivando una maggiore offerta di immobili ad uso abitativo. Questo cambiamento richiede un adeguamento delle procedure da parte dell’Agenzia delle Entrate per garantire una corretta e agevole applicazione del regime fiscale semplificato.

In un contesto normativo in continua evoluzione, è fondamentale avere al proprio fianco professionisti competenti che possano offrire assistenza qualificata e risposte chiare a quesiti complessi.

Per chiunque necessiti di chiarimenti o desideri assistenza personalizzata riguardo all’applicazione della cedolare secca per immobili locati ad imprese, così come per altre tematiche fiscali e contabili, lo Studio Pallino è a disposizione con la sua esperienza e professionalità. Il nostro team di esperti è pronto a supportarvi, offrendo consulenze su misura per soddisfare ogni esigenza specifica e garantire la massima conformità e ottimizzazione fiscale.

Il recente Decreto Legislativo di revisione di Irpef e Ires ha introdotto una nuova e interessante opportunità per le imprese: l’affrancamento, con pagamento rateale, delle riserve in sospensione d’imposta.
Era dalla L. 311/2004, art. 1 commi 473-478, che non si presentava una simile opportunità, che dovrebbe interessare indistintamente tutti i saldi di rivalutazione, riserve e fondi in sospensione d’imposta (non è richiamata alcuna disciplina specifica) esistenti nel bilancio dell’esercizio in corso al 31 dicembre 2023, che residuano al termine dell’esercizio in corso al 31 dicembre 2024.

Questa misura, che riprende e amplia quanto già previsto dalla Legge 311/2004, offre notevoli vantaggi ai contribuenti, semplificando la gestione contabile e permettendo di regolarizzare la propria posizione fiscale in modo dilazionato e conveniente!

Cosa prevede la norma
La norma riguarda le imprese che, al 31 dicembre 2023 o al 31 dicembre 2024, presentano nel proprio bilancio saldi attivi di rivalutazione non affrancati e riserve in sospensione d’imposta. L’affrancamento avviene mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva del 10% calcolata sull’importo netto delle riserve come risultante dal bilancio.

L’Agenzia delle Entrate, recependo il consolidato indirizzo della Corte di Cassazione (a partire dall’ordinanza 18 aprile 2018 n. 9509) ha convenuto che l’imposta sostitutiva sull’affrancamento della riserva debba essere calcolata sull’importo netto della stessa, come risultante dal bilancio (circ. 1° marzo 2022 n. 6, Parte I,§ 4.7).

Tale imposta può essere versata in quattro rate annuali di pari importo, a partire dalla scadenza del termine di versamento a saldo delle imposte relative all’esercizio in corso al 31 dicembre 2024.

Vantaggi per i contribuenti
Il pagamento rateizzato senza interessi consente alle imprese di dilazionare il versamento dell’imposta sostitutiva senza sostenere interessi e dovrà essere effettuato “obbligatoriamente” in quattro rate di pari importo, scadenti entro il termine previsto per il versamento a saldo delle imposte sui redditi dell’esercizio con riferimento al quale è effettuato l’affrancamento e dei tre successivi (ma presumibilmente, come in passato in una situazione analoga è stato affermato dalla circ. 13 febbraio 2006 n. 6 § 6.3, il pagamento potrà essere anticipato).

La dilazione potrebbe essere un incentivo determinante per i contribuenti ai fini della scelta dell’affrancamento, considerando che nella maggior parte dei casi l’opportunità di eliminare il regime di sospensione con il pagamento di un imposta sostitutiva del 10% si era già presentata. L’affrancamento elimina, inoltre, le riserve in sospensione d’imposta dal bilancio, semplificando la gestione contabile e la redazione della dichiarazione dei redditi.

L’aliquota agevolata del 10% può risultare conveniente rispetto all’imposizione ordinaria che sarebbe applicata in caso di distribuzione delle riserve.

Come funziona l’affrancamento
L’affrancamento si perfeziona con la presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’esercizio in corso al 31 dicembre 2024, che deve contenere i dati e gli elementi necessari per la determinazione dell’imposta sostitutiva.

Il pagamento delle rate dell’imposta sostitutiva deve avvenire entro le scadenze ordinarie previste per il versamento delle imposte sui redditi. Le disposizioni attuative relative all’affrancamento saranno definite con un decreto del Ministro dell’Economia e delle Finanze entro sessanta giorni dall’entrata in vigore della norma.

L’introduzione dell’affrancamento delle riserve in sospensione d’imposta rappresenta un’importante novità per le imprese, offrendo loro la possibilità di regolarizzare la propria posizione fiscale in modo agevolato e dilazionato nel tempo.

È importante sottolineare che la norma è ancora in fase di definizione e potrebbe subire modifiche nel corso dell’iter di approvazione.
Per una consulenza e assistenza personalizzata sulla convenienza dell’affrancamento per la propria specifica situazione, lo Studio Pallino Commercialisti mette a disposizione la propria competenza ed esperienza professionale.

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